משפחות המחזיקות נכסי נדל"ן משמעותיים בישראל – דירות מגורים, נכסים מסחריים, מגרשים ונדל"ן מניב – ניצבות בפני אתגר משפטי ומיסוי משמעותי כאשר הן מבקשות להעביר את הנכסים לדור הבא. תכנון מס מוקדם ומדויק בתחום מיסוי המקרקעין יכול להביא לחיסכון של מאות אלפי שקלים ואף יותר, ולהבטיח שהנכסים יישמרו בתוך המשפחה במינימום הוצאות מס.
במאמר זה נפרט על האפשרויות לתכנון מיסוי מקרקעין, ונדגים באמצעות מקרים אמיתיים כיצד ניתן לחסוך משמעותית במס שבח ובמס רכישה בעת העברה בין דורית של נדל"ן.
אילו מיסים רלוונטיים בהעברה בין דורית של נדל"ן?
שני מיסים מרכזיים עומדים על הפרק:
- מס שבח: מס המשולם על הרווח שנוצר במכירת נכס. בעת העברה ללא תמורה לילדים (מתנה), לכאורה קיימת חבות במס שבח, אולם החוק מעניק אפשרויות לפטור ולדחיית המס, במיוחד אם מתכננים מראש בצורה נכונה.
- מס רכישה: מס המשולם על ידי מקבל המתנה (הילד או היורש). במקרה של מתנה בין קרובים (מסוימים), מס הרכישה יהיה בשיעור מופחת.
תכנון מוקדם – מתי כדאי להעביר נכסים לילדים במתנה?
העברת נדל"ן לילדים במתנה בעוד ההורים בחיים מאפשרת לנצל את ההקלות הקיימות בחוק. לדוגמה, הורים המעבירים דירה לילד שאין לו דירה אחרת, יכולים להפחית את מס השבח למינימום, ולפעמים אפילו לאפס, אם מדובר בדירתו היחידה של הילד.
דוגמה מהחיים:
משפחה שבבעלותה שלוש דירות החליטה להעביר דירה יקרה לבן. אילו הבן היה רוכש את הדירה בעצמו, היה נדרש לשלם מס רכישה משמעותי. בזכות ההעברה במתנה, שולם מס רכישה נמוך מאוד של כ-⅓ בלבד מהסכום שהיה משולם בעסקת רכישה רגילה. דירה נוספת הועברה לילד אחר וכך ההורים נותרו עם דירה אחת, כאשר לאחר ירושה תזכה לפטור מס שבח של דירה יחידה.
ניצול פטור מס שבח בעת העברה בירושה (ולא במתנה)
אחת האסטרטגיות המשפטיות-מיסויות המוכרות ביותר היא לנצל נכון את פטור מס השבח שניתן על דירת מגורים שהתקבלה בירושה. הפטור ניתן בכפוף לשלושה תנאים מצטברים:
- הדירה הייתה בבעלות המוריש כדירתו היחידה.
- היורשים הם בן זוג או צאצאים ישירים של המוריש.
- אילו היה המוריש מוכר את הדירה בחייו, הוא היה פטור ממס שבח.
אם התכנון מראש נעשה בצורה נכונה, ניתן להבטיח פטור מלא ממס שבח במכירה העתידית של היורשים.
דוגמה אמיתית:
הורים הורישו דירת מגורים יקרה בתל אביב, ששווייה בשוק כ-6 מיליון ש"ח, לשלושת ילדיהם. בזכות העובדה שזו הייתה דירת המגורים היחידה של ההורים והדירה עמדה בכל התנאים לפטור מס שבח בירושה, הילדים מכרו את הדירה לאחר הירושה בפטור מלא ממס שבח, וחסכו כ-1.3 מיליון ש"ח שהיו משולמים כמס אילו הדירה הייתה מועברת במתנה בחיי ההורים.
איך מבצעים תכנון מיסוי נדל"ן בין דורי נכון?
תכנון מקצועי של מיסוי מקרקעין מחייב שילוב של מומחיות משפטית, מומחיות במיסוי, וראייה הוליסטית של ההון המשפחתי. מומלץ לעבור את התהליך הבא:
- ניתוח מקיף של נכסי המשפחה והערכת החשיפה למיסוי.
- הגדרת מטרות משפחתיות וצרכים אישיים של בני המשפחה.
- הכנת תכנית משפטית ומיסויית מפורטת, תוך ניצול מקסימלי של פטורים והקלות מס הקיימים בחוק.
- ליווי מקצועי רציף במימוש ההעברה בפועל.
לסיכום: תכנון מוקדם שווה כסף רב
העברה בין דורית של נדל"ן יכולה להיות אירוע מיסוי יקר וכואב – או הזדמנות לחסוך משמעותית במס ולשמור על שווי ההון המשפחתי. בעזרת תכנון מוקדם, קפדני ומקצועי, ניתן להבטיח שהדור הבא ייהנה בצורה מיטבית מנכסי המשפחה, מבלי לשלם מסים מיותרים ומבלי לפגוע בערכם.
משרדנו מתמחה בתכנון אסטרטגי של ניהול הון משפחתי ומיסוי מקרקעין, ומציע ליווי אישי, מקיף ומקצועי לכל משפחה המעוניינת לבצע העברה בין דורית של נכסי נדל"ן בצורה הטובה ביותר.
האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
